Nach Begrüßung und Einstimmung ins Thema durch Prof. Dr. Tobias Just, Präsident der gif,  und Teresa Dreo, Leiterin Real Estate Germany der HypoVereinsbank, wurden die rund 70 Teilnehmer im HVB-Tower in München von Kornelius Purps, Fixed Income Strategist, UniCredit Research, in den Bann gezogen. Dieser trug pointiert und kurzweilig sein Resümee „Kleine Zinsen, große Sorgen“ zu den Auswirkungen der Wahl Donald Trumps auf Finanzmärkte und Weltwirtschaft vor. Zu Prognosen im Zusammenhang mit dem zukünftigen Präsidenten der USA ließ sich auch Purps nur sehr vage hinreißen, versicherte aber seinen Zuhörern, dass Ausblicke und Prognosen durch die Variable Donald Trump spannender geworden seien. Auch wenn Purps Trump eher national Wellen schlagen sieht, nannte er auch Faktoren wie den Niedrigzins und die Strategie der Notenbanken, die sicherlich Auswirkungen auf die Arbeit der anwesenden Bewerter und Bewerterinnen haben und haben werden.

Brigitte Adam, Leiterin der gif-Kompetenzgruppe Marktwertermittlung und Geschäftsführende Gesellschafterin der ENA Experts GmbH & Co. KG, sieht schon jetzt deutlich die Bedeutsamkeit fundierter Gutachten: "Es wird nicht einfacher, den Markt einzuschätzen bei diesen nicht eingeplanten und rasanten Veränderungen in Gesellschaft und Politik. Wir Bewerter müssen uns weiterhin auf unsere Kernkompetenzen Analyse und Würdigung konzentrieren und weiterentwickeln."

Den Bedarf nach qualifizierten Bewertungen und das Interesse an diesem Thema hatte die gif schon im letzten Jahr erkannt und mit dem Forum „Immobilie 2020 – wie wertvoll ist mein Eigentum?“ in Frankfurt eine Diskussion um das Thema Immobilienwertung ins Leben gerufen. Anknüpfend an das Vorjahresforum war die Bewertung einer Immobilie erneut Basis der Veranstaltung.

Für diese Bewertung eines Objektes in Münchner Bestlage zum Stichtag 31.12.2021, mit einem fiktiven Ankaufsdatum im Herbst 2016, reichten 25 Bewertungsexperten ein Gutachten ein. Die Bewertungen basierten auf einem Wirtschaftsszenario der HypoVereinsbank für Deutschland im Jahr 2021 und wurden anonymisiert erfasst.

Die eingegangenen Bewertungsgutachten wurden von zwei Studierenden, Philipp Rabsahl (Hochschule Biberach) und Gordian Jakob Roll (Hochschule Anhalt), zusammen mit Dr. Helge Ludwig, Geschäftsführer L+P Dienstleistungs GmbH, ausgewertet und auf dem gif-Forum vorgestellt.

Die Übersicht der eingereichten Bewertungsergebnisse zeichnete einen eindeutigen Trend: Über 56 % der Sachverständigen ermittelten einen Ertragswert, der bis zu 10 % über dem Ausgangswert in 2016 lag. Bedeutsam war die Erkenntnis, dass sich das statistische Mittel der 25 Gutachten rund 4 % über dem Ausgangswert einfand. Für einen in 2016 in München bezogenen Bürobau wird im Jahr 5 seines Lebenszyklus‘ also im Schnitt mit einer moderaten Wertsteigerung gerechnet, die in Einzelschätzungen über 10% betragen kann.

In der anschließenden Podiumsdiskussion mit Brigitte Adam, Dr. Helge Ludwig und Stephan Halling (Leiter Bewertung und Consulting, HypoVereinsbank), moderiert von gif-Vorstandsmitglied Markus Kreuter, wurden die Ergebnisse aus Bewerter- und Investorensicht intensiv analysiert und interpretiert.

Dabei lagen die Schwerpunkte der Diskussion auf der Einordnung der deutschen Bewertungsstandards insbesondere unter Bezug auf die existierenden internationalen Vergleichsverfahren. Gerade angesichts anstehender Änderungen in der Bankenregulatorik wird dem Wert der Immobilie eine hohe Bedeutung zufallen. Bei undifferenzierter Auseinandersetzung mit dem Wertbegriff können die tendenziell vorsichtigen Bankbewertungen nach den Regeln des Pfandbriefgesetzes im Kampf um den kompetitiven Einsatz des regulatorischen Eigenkapitals schnell zu einem Nachteil gegenüber anderen Banken führen.

Ein zweiter Schwerpunkt lag angesichts rekordverdächtiger Investmentpreise im Immobilienmarkt auf der Diskussion der Notwendigkeit fundierter Wertprognose für die Zukunft. Ludwig, der maßgeblich an der Ausgestaltung des gif-Bewertungsfalls beteiligt war, sieht hier den Bezug zur Veranstaltung. Nach den heutigen Regeln des Berufsstandes ist dem Gutachter die ausdrückliche Stichtagsbezogenheit vorgeschrieben. „Indem die gif den Gutachtern die Möglichkeit gab, sich anhand der Szenarien der HypoVereinsbank in den Markt des Immobilienstandortes München am 31.12.2021 zu versetzen, war diese Stichtagsbezogenheit gegeben.“

Markus Kreuter fasste zum Ende der Veranstaltung die Ergebnisse zusammen: „Das Thema Wertstabilität und systematische Prognose von Immobilienwerten der Zukunft ist im aktuellen Marktumfeld von großer Bedeutung. Die gif wird sich auf Basis ihres Auftrags der Zusammenführung von Forschung und Praxis diesem Thema weiter widmen.“ Die gif plant daher die Thematik jährlich wiederkehrend der Öffentlichkeit zu präsentieren. Der Zukunftswert Immobilie bleibt vor dem Hintergrund regulatorischer Gesetzesvorschläge und im Kontext einer aktuellen Marktdynamik ein diskussionswürdiges Themenfeld.