Auswirkungen, städtebauliche

Die Ermittlung städtebaulich und/oder raumordnerisch relevanter Auswirkungen bereitet im Einzelfall oft Schwierigkeiten und ist häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Die Prognose erfolgt in den meisten Fällen auf der Grundlage von Modellrechnungen, welche die Umsatzumverteilungseffekte eines Einzelhandelsvorhabens simulieren. Dieses Verfahren wurde vom Bundesverwaltungsgericht grundsätzlich bestätigt (vgl. BVerwG, Urteil vom 11.10.2007, 4 C 7.07). Aber auch weitere Kriterien, wie Entfernung und Verkaufsfläche des Vorhabens im Vergleich zu schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen, können herangezogen werden.

Es existiert kein „Schwellenwert“, mit dem exakt festzustellen ist, ab welchen Umsatzverlusten betroffener Einzelhandelsbetriebe die wirtschaftliche Auswirkungen auch in städtebaulich und/oder raumordnerisch relevante Auswirkungen „umschlagen“ (vgl. auch die Ausführungen unter Beeinträchtigungsverbot). In der Verwaltungspraxis wird häufig davon ausgegangen, dass ab etwa 10% Umsatzverlust bei zentrenrelevanten Sortimenten (Sortimente, zentrenrelevante) und etwa 20% bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten in den jeweils relevanten geographisch abgegrenzten Einzelhandelsbereichen (insbesondere zentrale Versorgungsbereiche) städtebauliche Auswirkungen eintreten können. Auch die Gerichte gehen teilweise davon aus, dass bei einer Umsatzumlenkung von weniger als 10 % eine Gefährdung zentraler Versorgungsbereiche regelmäßig nicht vorliegt, sofern der Versorgungsbereich nicht bereits vorgeschädigt ist (BayVGH v. 13.12.2011, 2 B 07.377). Dieser Wert hat auch Eingang in Einzelhandelserlasse mancher Bundesländer gefunden (z.B. Baden-Württemberg und Hessen) und wird teilweise bei der  raumordnerischen Bewertung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben verwendet (Beeinträchtigungsverbot). Die 10-Prozent-Marke ist allerdings nur als grober Orientierungswert zu sehen. Es kann damit nicht pauschal festgestellt werden, dass bis zu 10 % keine städtebaulich / raumordnerisch relevanten Auswirkungen oder bei mehr als 10 % solche zu erwarten sind. So richtet sich auch das BVerwG in seiner Rechtsprechung gegen eine „Mathematisierung der Bauleitplanung“ (BVerwG, Urt. v. 11.10.2007, 4 C 7.07).

Notwendig ist eine Einzelfallbetrachtung, bei der insbesondere folgende Aspekte zu berücksichtigen sind:

  • die Kundenattraktivität und Leistungsfähigkeit des Planobjektes (u.a. auch vor dem Hintergrund der relevanten Standortfaktoren),
  • die Leistungsfähigkeit betroffener Gemeinden und/oder zentraler Versorgungsbereiche,
  • etwaige Vorschädigungen betroffener Gemeinden und/oder zentraler Versorgungsbereiche,
  • das Sortiment des Vorhabens und dessen Relevanz für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereiches,
  • die Struktur des Betriebsbesatzes und die Gefährdung eines Magnetbetriebs,
  • die Einordung einer betroffenen Gemeinde in die Hierarchie der Raumordnung,
  • der Kontext laufender städtebaulicher Planungen.(1)

Quellen

  • Definitionen zur Einzelhandelsanalyse © gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., 01. Februar 2014
  • (1) Vgl. Uechtritz, M.: Die Beweiserheblichkeit von Marktgutachten, Beitrag zur Tagung: Aktuelle Entwicklung bei der Steuerung und Zulassung großflächigen Einzelhandels, Berlin, 20.09.2010, S. 4f.